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【2019房地产估价师《制度与政策》教材讲义:第四章第二节】

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【摘要】教材是备考房地产估价师考试的重要参考资料,环球网校小编给大家整理了2019房地产估价师《制度与政策》教材讲义:第四章第二节,希望对考生们备考有所帮助。

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第二节 房地产开发项目管理

一、确定房地产开发项目的原则(考点、熟悉)

(1)确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划 的要求;按照国家有关规定需要经国家发展改革主管部门批准的,还应当报国家发展改革主管部门批准,并纳入年度固定资产投资计划。

(2)房(意志命运往往背道而驰,决心到最后会全部推倒。——莎士比亚)地产开发项目,应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产。

二、房地产开发项目建设用地使用权的取得(考点、重点、掌握)

(一)建设用地使用权的取得方式

《城市房地产开发经营管理条例》第十二条规定,房地产开发用地应当 以出让的方式取得,但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形:

(1)《城市房地产管理法》规定,国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,法律、行政法规规定的其他用地确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨。

(2)1998年7月3日国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定: 经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划,坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排,并采取行政划拨方式供应 。

注:1.《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)规定,法律、行政法规规定的其他用地主要指特殊用地,包括监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教所。

【2015年真题】国家重点扶持的能源、交通等项目用地必须由省级以上人民政府依法批准划拨。( )

『正确答案』错误

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。《城市房地产管理法》规定,国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,法律、行政法规规定的其他用地确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨。参见教材P91。

2.《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)规定,今后除军事、社会保障性住房和特殊用地 等可以继续以划拨方式取得土地外,对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用,对其中的经营性用地先行实行有偿使用。

3.原建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局令第162号《廉租住房保障办法》第十三条规定,廉租住房建设用地,应当在土地供应计划中优先安排,并在申报年度用地指标时单独列出,采取划拨方式 ,保证供应。

4.原建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门2007年11月30日联合发布的《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)第七条规定,经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划,在申报年度用地指标时单独列出,确保优先供应。

(二)建设条件书面意见的内容

《城市房地产开发经营管理条例》规定,土地使用权出让或划拨前,县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见,作为土地使用权出让或者划拨的依据之一:

(1)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;

(2)城市规划设计的条件;

(3)基础设施和公共设施的建设要求;

(4)基础设施建成后的产权界定;

(5)项目征收补偿、安置要求。

国土资源部、住房城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国土资发[2010]151号)规定,市、县住房城乡建设主管部门提出限价商品住房的控制性销售价位,商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件,作为土地出让的依据,并纳入出让合同。

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