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【2019房地产估价师《制度与政策》教材讲义:第三章第三节】

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【摘要】教材是备考房地产估价师考试的重要参考资料,环球网校小编给大家整理了2019房地产估价师《制度与政策》教材讲义:第三章第三节,希望对考生们备考有所帮助。

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第三节 国有土地上房屋征收评估

《房屋征收条例》第十九条规定 被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定 , 房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定 。

注:《国有土地上房屋征收评估办法》已由中华人民共和国住房和城乡建设部于2011年6月3日公布实行。原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》废止。

但在《房屋征收条例》施行前已经依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原来的规定。

一、房屋征收中的评估工作(考点、了解)

房屋征收中应由房地产估价机构评估、测算的内容主要有:

(1)被征收房屋的价值 。根据《房屋征收条例》的规定,被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

(2)用于产权调换房屋的价值 。《房屋征收条例》第二十一条规定 被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并(为中华之崛起而读书。——周恩来)与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 因此,被征收人选择产权调换的,为了结算被征收房屋与用于产权调换房屋的差价,除了评估被征收房屋价值外,还要对用于产权调换房屋的价值进行评估。

(3)被征收房屋类似房地产的市场价格 。《房屋征收条例》第十九条规定: 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 因此,为了保证对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,需要对类似房地产的市场价格进行测算。

【2014年真题】按照等价有偿的原则,对被征收房屋价值的补偿,不得高于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。( )

『正确答案』错误

『答案解析』本题考查的是房屋征收中的评估工作。对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。参见教材P48。

此外,还有一些可以通过评估确定的补偿内容,如当房屋征收当事人对室内装饰装修、机器设备、物资搬迁费用以及停产停业损失等补偿协商不成时,可以通过委托评估机构评估确定。房屋征收部门拟定征收补偿方案时,也可以委托评估机构对征收范围内的房屋价值进行预评估。

二、房屋征收评估机构选定及委托(考点、了解)

根据《房屋征收条例》,房屋征收评估应当由具有相应资质的房地产估价机构承担。根据《房地产估价机构管理办法》,除三级暂定资质外,其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。

房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定 ;在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的,由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式确定,如进行摇号、抽签等。评估机构选用的具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产估价机构选定后,房屋征收部门作为委托人要在规定时间内向其出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

房屋征收评估委托合同应当载明下列事项:

(一)委托人和房地产价格评估机构的基本情况;

(二)负责本评估项目的注册房地产估价师;

(三)评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项;

(四)委托人应提供的评估所需资料;

(五)评估过程中双方的权利和义务;

(六)评估费用及收取方式;

(七)评估报告交付时间、方式;

(八)违约责任;

(九)解决争议的方法;

(十)其他需要载明的事项。

房地产估价机构应当指派与承接的房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名以上 注册房地产估价师签字,并加盖房地产估价机构公章。

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